Коммерческая ипотека — условия, порядок оформления коммерческой ипотеки в банках

Понятие коммерческой ипотеки

Ипотека – это целевой кредит, предоставляемый предпринимателям, физическим и юридическим лицам для покупки недвижимого имущества.

В качестве обеспечения (или залога) по кредиту выступает приобретаемый объект строительства — отдельно стоящее здание, сооружение или его часть. Как известно, все объекты недвижимости подразделяются на жилые (дома, квартиры, прочие объекты, обустроенные для проживания в них) и нежилые, т.е. коммерческие (производственные, торговые, складские, офисные помещения и т.п.).

Смотрите здесь о поручительстве по кредиту и видах ответственности при подобном договоре.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является ее целевое назначение: в отличие от жилого помещения, она приносит доход собственнику в виде арендной платы, единовременного поступления средств при купле-продаже, а также в виде дохода, полученного в результате использования лизинговых схем (финансовая аренда) и факторинговых схем (продажа с отсрочкой платежа под гарантию третьих лиц).

Предприниматели и руководители бизнес-структур не могут организовать бизнес или финансово-хозяйственную деятельность без здания, поэтому покупка или аренда недвижимости занимает центральное место в бизнес-плане любого коммерческого проекта.

Одним из возможных источников приобретения объекта коммерческой недвижимости является коммерческая ипотека.

Как получить кредит на развитие бизнеса? Подробней об этом читайте тут.

Особенности кредитования для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц также имеет свои особенности. Например, в законе содержится прямая норма, запрещающая оформление закладной до регистрации сделки. Это довольно большой риск для финансового учреждения. Получается, что банк сначала дает деньги на покупку, затем приобретается недвижимость, и только потом она может выступать залоговым имуществом.

Существует и еще одна сложность. Коммерческая недвижимость, как известно, имеет балансовую стоимость. Она обычно значительно ниже рыночной цены. В этом случае у продавца возникает налогооблагаемая прибыль. Покупателю также неинтересно прописывать в договоре истинную стоимость помещения, ведь сумма налога в этом случае будет намного больше. А вот банку рыночная цена как раз очень важна. В противном случае часть займа не будет покрываться стоимостью залогового имущества.

Для оформления ипотеки на бизнес-недвижимость юрлица должны приготовить:

  • бухгалтерский отчет о прибыли/убытках;
  • анализ товарно-денежного оборота фирмы как минимум за 6 месяцев;
  • сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • информацию банка о состоянии счетов предприятия;
  • сведения об основных средствах;
  • информацию о действующих кредитных сделках, других видах договоров;
  • другие документы на усмотрение банка.

Не все банки на сегодня еще готовы работать с коммерческой ипотекой для физических лиц, поэтому оформление кредитования достаточно сложное. Основным препятствием при выдаче заемных средств становится невозможность подтверждения своего официального дохода соискателем. Или же предприниматель только начинает свое дело и неизвестно, чем все закончится. В подобных случаях оформление ипотеки довольно рискованное мероприятие, как для банка, так и для заемщика.

Однако выделить ключевые моменты в кредитовании физических лиц все же можно:

  1. ИП или начинающий бизнесмен может рассчитывать на кредитные средства от банка в размере 1 000 000-100 000 000 руб. (при предоставлении всех необходимых документов).
  2. Заем может выдаваться в рублях и иностранной валюте.
  3. Ставка по процентам варьирует в пределах 13-16%.
  4. Срок действия договора по использованию заемных средств – до 10 лет.
  5. Минимальный первичный взнос – 20%.
  6. Обеспечением по кредиту выступает коммерческая недвижимость.

После подписания договора заемщику может предоставляться отсрочка в исполнении обязательств по кредиту на срок до 6 месяцев. Возможно досрочное погашение ипотеки без наложения штрафов.

Давайте сначала чётко определим, что же такое коммерческая недвижимость?

Под коммерческой недвижимостью понимают нежилые помещения или земельные участки, используемые в предпринимательской деятельности. Это офисы, склады, гаражи, производственные площадки, торговые залы, помещения под кафе, ресторан, гостиницу.

Владельцы подобной недвижимости могут использовать её в личных целях для собственного бизнеса либо сдавать в аренду и получать пассивный доход. Владеть такими объектами могут физические лица, индивидуальные предприниматели, а также компании и организации.

https://www.youtube.com/watch?v=xYev_roQT90

На сегодняшний день ипотечное кредитование нежилых помещений находится на стадии развития, далеко не каждый банк предоставляет подобные услуги. А всё потому, что покупка и оформление коммерческой недвижимости происходит намного сложнее, чем квартиры или дома с земельным участком.

В чём же сложности?

Основная причина – высокий риск для банка. Дело в том, что ипотечный договор заключается уже после того как купленная недвижимость будет передана в собственность покупателя. До этого залоговое обременение на объект не налагается. Получается, что существует период, когда выданные на покупку немалые средства вообще ничем не защищены, то есть кредит не обеспечен залогом. Чтобы не потерять свои деньги, кредитным организациям приходится разрабатывать и использовать различные схемы оформления.

Совсем другой алгоритм применяется для жилых помещений. Заключается предварительный договор купли-продажи с продавцом, выплачивается первоначальный взнос, подписывается ипотечный договор и закладная, и только потом жильё регистрируется на нового владельца. Схема простая, прозрачная и безопасная.

Вторая причина – затруднения с определением ликвидности. С квартирой всё опять же просто. Приходит независимый оценщик, делает необходимые фото, заглядывает в каждый уголок и на основании сравнения с остальными квартирами оценивает продаваемую площадь.

Коммерческая недвижимость

Всё намного сложнее с нежилыми помещениями. Каждое из них оценивается в индивидуальном порядке, особенно это касается производственных площадок. Ведь в случае неплатёжеспособности заёмщика банк должен быстро продать залоговый объект, чтобы покрыть свои убытки. А много ли есть желающих приобрести склад или цех где-нибудь на окраине?

При покупке торговых центров, офисов и помещений свободного назначения банком оценивается месторасположение объекта, проходимость, удобство транспортной развязки, наличие в непосредственной близости конкурентов. То есть определяющим фактором будет не стоимость самого объекта, а его удачное расположение.

Поскольку бизнесмен сегодня может процветать, а завтра окажется на грани разорения, то для банка выдать кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц априори является рискованным мероприятием. Поэтому срок кредитования не превышает десяти лет, а процентная ставка составляет 12-16% годовых.

Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.

Сегодня бизнесу доступна как ипотека под коммерческую недвижимость, имеющуюся в собственности, так и под приобретаемую.

Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:

  • более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
  • гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
  • более длительные сроки рассмотрения заявок.

Коммерческая ипотека - условия, порядок оформления коммерческой ипотеки в банках

Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.

Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.

Условия коммерческой ипотеки

По закону, предоставлять денежные займы могут кредитные и финансовые учреждения, получившие лицензию Центробанка: банки, микрофинансовые организации (МФО) и прочие аналогичные, официально зарегистрированные структуры.

Важно учесть, что стоимость кредитов в банках в 20 – 40 раз (!) дешевле, чем в МФО.

Следовательно, в качестве источника финансирования предпочтительны банковские продукты, предлагаемые учреждениями, имеющими банковскую лицензию.

Перед подачей заявки на ипотечный кредит целесообразно изучить предложения разных банков. Они отличаются сроком кредитования, процентной ставкой, стоимостью обслуживания кредита и требованиями к заемщикам (по возрасту, семейному положению, трудовому стажу, уровню основного и вспомогательного дохода, величине первоначального взноса, виду залогового обеспечения).

Важно: чтобы тщательно изучить условия кредитного договора, можно попросить текст предварительного договора на руки и обсудить его с грамотным юристом перед подачей заявки. Только в таком случае можно оградить себя от непредвиденных обстоятельств.

Чтобы оценить все возможные варианты, целесообразно воспользоваться кредитным калькулятором и с учетом этой вариативности выбрать оптимальное решение.

Вообще, частным случаем решения такого вопроса является оформление долгосрочного кредита и фактическим досрочным погашением остатка долга в полном объеме.

Иными словами:

  1. оформляем кредит на 20 лет;
  2. гасим ежемесячно по графику до тех пор, пока не соберем нужную сумму (остаток тела кредита без учета процентов);
  3. набрав нужную сумму, сразу гасим кредит одним платежным документом. В таком случае можно сэкономить до 400% средств, полагающихся уплате.

Узнать какие существуют виды ответственности за неуплату кредита можно здесь.

Очень важной составляющей ипотечных кредитов является помощь государства. Речь идет о программе рефинансирования кредитов.

Суть рефинансирования заключается в возврате заемщику сумм по процентам. В частности если ставка Центробанка составляет 4%, а текущий банковский процент – 20%, то разница 15% возвращается заемщику.

Чтобы получить полную информацию по рефинансированию, достаточно обратиться в местную Администрацию и обозначить проблему. Ответ будет получен в течение 30 дней.

В различных банках устанавливаются собственные требования, условия, разрабатываются различные кредитные программы, направленные на то, чтобы сделать ипотеку более выгодной для физического лица.

Стандартные условия по ипотечному кредитованию при покупке коммерческого объекта недвижимости:

  • в качестве объекта кредитования может выступать только капитальное строение, для приобретения передвижных объектов ипотека не выдается;
  • возможно приобретение помещения как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости;
  • на выбранный объект не должно быть наложено никаких арестов и обременений – проводится проверка чистоты сделки;
  • заемщик обязан подтвердить свои доходы документально, чтобы получить ипотеку. Расчет ежемесячного платежа осуществляется с учетом размера доходов;
  • обязательно оформление страховки на приобретаемый объект, без нее банк не выдаст ипотеку;
  • объект должен использоваться только для ведения бизнеса, никак не для проживания;
  • общая сумма займа, как правило, составляет около 100 млн. рублей, некоторые банки выдают до 4 млн. рублей, в других можно получить около 200 млн.;
  • сроки кредитования: до 10 лет. Чаще всего, займ оформляется на 3 – 5 лет.

Следует учитывать, что в среднем, за использование кредитных денег начисляются высокие проценты – около 20% годовых, что в пересчете на большую сумму займа оказывается достаточно большой суммой.

Следует также учитывать, что в качестве залогового объекта используется не только само офисное или производственное здание, но и участок земли, на котором оно располагается.

Получить данный вид ипотеки могут следующие лица:

  1. ИП.
  2. Лица, основавшие собственный бизнес.
  3. Топ – менеджеры крупных компаний и предприятий.

Коммерческая ипотека - условия, порядок оформления коммерческой ипотеки в банках

Физическое лицо, обратившееся для оформления ипотеки, обязательно должно являться гражданином России и достигнуть возраста 21 год.

Поскольку ипотека под залог коммерческой недвижимости для российских банков — дело достаточно новое, условия получения такого займа в разных финучреждениях могут сильно различаться. Но, рассмотрев несколько подобных предложений, можно вывести перечень условий для среднестатистического заемщика. Выглядит он так:

  • сумма кредита — от 1 до 100 миллионов российских рублей;
  • валюта кредитования: рубли, доллары, евро;
  • процентная ставка — от 10 до 15,5 % для физлиц, до 20 % — для юридических лиц;
  • первоначальный взнос — не менее 20 % от стоимости объекта;
  • срок займа — от 5 до 10 лет;
  • обязательное страхование утраты или повреждения объекта.

При этом нужно будет дополнительно доказать, что ваш бизнес существует не менее полугода и является вполне успешным, приносит прибыль. Как видите, для успешного предпринимателя условия вполне приемлемые. Вопросы может вызывать немалая процентная ставка. Но если учесть, что срок ипотеки довольно небольшой, то становится ясно, что переплатить много вы просто не успеете.

В каждом банке они различны, но их можно обобщить:

  • размер ипотеки может достигать от 0,5 до 200 миллионов рублей;
  • срок кредитования – от одного года до десяти лет;
  • процентная ставка – от 12%;
  • первоначальный взнос – 20-30% от стоимости объекта.

Окончательную процентную ставку банки оглашают после изучения документов заемщика. Отказаться от страхования невозможно, ссуда не будет одобрена. Средний показатель годового процента – 10-20%, однако на индивидуальных условиях кредитующие организации могут предложить 9,5-9,9%. Также изучайте специальные предложения, где более выгодные условия.

Наименование учреждения Ставка в год Максимальная сумма к получению (млн руб.) Период погашения обязательств
Инвестторг Банк 10,2 15 1-25
Московский кредитный банк (МКБ) 12,49 30 1-30
Кубань Кредит 12,5 индивидуально (от 300 тыс.) 30
Ак Барс Банк 12,9 10 1-15

Также соискателям следует рассмотреть менее известные банковские учреждения и кредитные организации, имеющие в перечне подобный продукт.

Важно! Выгодную ипотеку для покупки коммерческих объектов предоставляет СберБанк – под 13,9% выдается до 10 млн руб. с залогом исключительно приобретаемой недвижимости.

Предоставляющие банки

 Сбербанк России  Займ предоставляется по двум кредитным программам: «Бизнес – ипотека» и «Бизнес – недвижимость». Чтобы получить займ, физическое лицо, являющееся предпринимателем, должно предоставить справку, подтверждающую, что общая прибыль организации за год не превышает 60 млн. рублей
 ВТБ 24  Выдает займы на срок до 10 лет физическим лицам, являющимся учредителями компаний и ИП. Средний размер ипотечного кредита, выдаваемый в банке составляет 4 млн. рублей
 Дельтакредит  Банк работает с клиентами, имеющими собственный бизнес и предлагает для них выгодные ипотечные программы, в том числе и на приобретение коммерческих объектов недвижимости – офисов, складских помещений. Средний срок кредитования – 10 лет. Можно получить достаточно крупный займ – около 100 000 рублей, если будут предъявлены все требующиеся документы
Читайте также  Ипотека на Строительство Дома в ВТБ 24

Обращаясь в один из банков, следует взять с собой пакет документов по стандартному списку и заполнить заявление по форме, выданной сотрудником в отделении.

Коммерческая ипотека - условия, порядок оформления коммерческой ипотеки в банках

Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса в ВТБ 24, узнайте в статье: ипотека без первоначального взноса в ВТБ 24

С необходимыми документами для оформления ипотеки ИП в Сбербанке ознакомьтесь тут.

Крупные банки предлагают потенциальным клиентам самостоятельный продукт «Коммерческая ипотека», некоторые дополнительно – «Приобретение недвижимости на любые цели».

Реструктуризация валютной ипотеки читайте в статье: валютная ипотека

Что делать если банк отказал в ипотеке, читайте здесь.

Для решения вопроса в индивидуальном порядке можно записаться на консультацию с менеджером банка или на имя директора банка прислать письменное предложение о займе с обоснованием экономической выгодности использования недвижимости.

 «Бизнес-недвижимость» (Сбербанк России) максимум до 600 млн. руб., сроком на 10 лет, со ставкой в 14,5 %
 «Бизнес-ипотека» (ВТБ 24) максимальная сумма – до 4 млн. руб., на период до 10 лет, за пользование уплачивается 13,5 %.
 «Коммерческая ипотека» (Банк Москвы) сумма до 150 млн. руб., на срок до 7 лет, под 14 %

Процентная ставка

Связано это с повышенными рисками при вложении в коммерческую недвижимость.

Каждому банк ее не предоставляет, но если руководство сочтет аргументы убедительными, то решение будет положительным.

Коммерческая ипотека - условия, порядок оформления коммерческой ипотеки в банках

При коммерческой ипотеке максимальную отсрочку предоставляют до одного года, но в индивидуальном порядке может быть срок увеличен.

Чтобы получить средства на покупку офиса, склада или другого нежилого помещения, необходимо принадлежать к одной из трех категорий (и при этом быть не моложе 21 года и не старше 65 лет гражданином или гражданкой России):

  • Индивидуальные предприниматели;
  • Топ-менеджеры или руководители компаний;
  • Владельцы бизнеса.

Как правило, кроме документов, подтверждающих личную платежеспособность и состоятельность, потенциальному заемщику нужно предоставить отчетные документы, подтверждающие успешное функционирование бизнеса. Связано это с недавним появлением такой кредитной услуги на рынке и большими рисками, которые несет банк выдавая средства таким образом. Кроме того, необходимо предоставить:

  • Паспорт вместе с копиями все страниц;
  • Копия свидетельства о браке/разводе и свидетельств рождений детей (при их наличии);
  • Военный билет, а также ксерокопии всех его страниц;
  • Свидетельство о постановке на учет в УФСН;
  • Выписки с банковских счетов;
  • Документы, подтверждающие владение имуществом без обременений;
  • Договор на покупку объекта недвижимости, на который оформляется ипотека;
  • Результаты экспертной оценки недвижимости;
  • Личная (для заемщика) и имущественная (для недвижимости) страховка;
  • Перечь имущества во владении заемщика.

Владельцы бизнеса должны дополнительно предоставить документы, подтверждающие, что бизнес принадлежит им, а также справки из налоговой службы и выписка из ЕГРИП, а также лицензия на право заниматься указанным видом деятельности.

Топ-менеджеры и руководители организаций должны предоставить документы, подтверждающие их должность. При этом стаж работы не должен быть менее полугода.

Несмотря на то, что законодательно к заемщикам, желающим приобрести нежилую недвижимость предъявляется довольно много требований, коммерческая ипотека для физических лиц – это действенный и привлекательный вариант приобретения недвижимости.

Коммерческая ипотека - условия, порядок оформления коммерческой ипотеки в банках

Ипотека в банках России | Кредиты для бизнеса | Курсы валют

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter.

Необходимые документы

В данном случае следует рассмотреть требования к заемщику и требования к предмету ипотеки – зданию, которое планируется купить в кредит. Точные требования обозначены в описании кредитного продукта.

Тем не менее, основными из них являются следующие:

  • возраст заемщика 20 – 60 лет;
  • прописка на территории РФ;
  • наличие постоянного дохода (от размера ежемесячного дохода зависит сумма кредита);
  • наличие страховой программы;
  • положительная кредитная история;
  • отсутствие обременительных обязательств.

Что касается требований к предмету залога (т. е. приобретаемому объекту), то важно обозначить следующее:

  1. срок ввода объекта в эксплуатацию (чем «моложе» здание, тем большую сумму можно получить по кредиту);
  2. вид используемых строительных материалов (например, кирпичные здания предпочтительнее деревянных);
  3. право собственности на строительный объект и право собственности на земельный участок должны быть оформлены надлежащим образом;
  4. отсутствие обременения;
  5. надлежащее техническое состояние объекта;
  6. категория здания (жилое помещение нельзя купить и использовать в коммерческих целях). Тут можно больше узнать о процедуре перевода жилого помещения в нежилое;
  7. наличие предварительного Договора купли-продажи (или соглашения о намерениях), подтверждающего факт передачи продавцу первоначального взноса (примерно 20% от общей стоимости объекта по Договору. Эта величина может быть иной, в зависимости от конкретных условий банка и возможностей покупателя);
  8. страховая программа для предмета залога (т. е. приобретаемый в ипотеку объект обязательно страхуем в страховой компании, лучше – в той, которая является партнером банка);
  9. наличие технического паспорта на объект;
  10. выписка из кадастрового Реестра.

Этот перечень может быть изменен или дополнен банком, в зависимости от программы кредитования.

Перечень документов, предоставляемых кредитору при оформлении ипотечного займа для покупки коммерческого объекта:

  1. Оригинал паспорта и копия каждой страницы.
  2. Если был заключен брак – свидетельство, также потребуется свидетельство о рождении детей.
  3. Военный билет и ксерокопии страниц.
  4. ИНН.
  5. Документ, содержащий сведения обо всех банковских счетах, оформленных на имя заемщика.
  6. Документы, подтверждающие право собственности на другое имущество – движимое и недвижимое, имеющееся у клиента. Такая справка нужна в случае, если планируется оформление закладной.
  7. Отчет эксперта- оценщика.
  8. Предварительный договор купли – продажи, заключенный с продавцом недвижимого объекта.
  9. Страховка жизни и здоровья заемщика, страховка на приобретаемый объект.
  10. Учредительные документы, свидетельство о регистрации в качестве ИП.

Также нужно предъявить выписку из ЕГРИП, в которой отображены виды деятельности организации, лицензию, дающую право на осуществление подобной деятельности и справка из налоговой об отсутствии задолженности.

Проверка документов

Поскольку коммерческая ипотека не имеет четкого законодательного регулирования, подобные сделки для банков довольно рискованны. Существуют три основные схемы оформления, помогающие свести риск и к минимуму.

Вариант № 1:

  • стороны заключают договор купли-продажи;
  • покупатель вносит первоначальный взнос, а банк гарантирует выплатить остальное после оформления залога;
  • покупатель регистрирует право собственности;
  • оформляется залог, и покупателю выплачивается недостающая сумма.

Вариант № 2:

  • покупатель отдает продавцу первый взнос;
  • помещение передается в залог банку;
  • проводится регистрация смены собственника, заключается договор купли-продажи;
  • продавец получает остаток суммы, несмотря на то, что регистрационные мероприятия продолжаются.

Вариант № 3:

  • регистрируется отдельное юрлицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
  • за кредитные средства покупатель приобретает права владения этим юрлицом;
  • после выплаты кредита покупатель может переоформить право собственности на себя.

Чтобы полностью контролировать прохождение сделки, заемщику чаще всего предлагают представление его интересов. Таким образом, представитель банка берет на себя согласование всех вопросов и общение в различных службах. Это позволяет заемщику не только сэкономить время, но и снизить риски на всех этапах процесса.

Ипотека на коммерческую недвижимость схожа с жилищными займами только для индивидуальных предпринимателей. В остальных случаях запрашиваемый банками пакет документов существенно расширяется.

В попытке купить торговое коммерческое помещение ИП, СПД, ФЛП подает личные документы, аналогичный пакет на поручителя или созаемщика (если они присутствуют).

Также прилагаются:

  • свидетельство, подтверждающее наличие определенного вида бизнеса;
  • справки, подтверждающие принадлежность заявителя к конкретной категории малого бизнеса в зависимости от рода деятельности.

Важно! Бизнес-недвижимость также должна соответствовать установленным финансовым учреждением характеристикам. К особой категории относятся склады – предпринимателю необходимо доказать потребность в коммерческом помещении для хранения большого объема продукции.

Перечень подаваемых бумаг для юридических лиц выглядит иначе:

  • заполненная анкета на ипотеку для покупки нежилого объекта;
  • учредительные документы;
  • регистрационная документация предприятия;
  • финансовая отчетность, свидетельствующая о благоприятном состоянии компании;
  • бумаги о наличии или отсутствии государственной доли в уставном капитале;
  • протокол общего собрания акционеров.

Внимание: при оформлении ипотеки на объекты коммерческого назначения банки могут устанавливать дополнительную комиссию в размере 1-2% за рассмотрение заявки от юридических лиц.

Первая трудность для ИП и юридического лица – договор залога, который заключается после получения прав собственности на объект. Как быть с коммерческой недвижимостью, которую невозможно передать в залог, так как продавец еще не получил деньги?

Существует несколько способов получения необходимой суммы в банке:

  • заключить договор купли-продажи с внесением ПВ и оформлением гарантии от банка о передаче остатка средств после получения объекта в собственность;
  • зарегистрироваться в качестве юридического лица с оформлением недвижимости в собственность, получить ипотеку, переоформить недвижимость на себя;
  • заручиться банковскими гарантиями о выделении необходимых средств на покупку помещения, после внесения ПВ оформить куплю-продажу, передать имущество в залог, получить средства;
  • передать в качестве обеспечения личное имущество без обременений.

Внимание: займы на коммерческие объекты выдаются крайне редко. Повысить шансы на получение позволит недвижимость высочайшего уровня ликвидности (в индустриальных парках, центрах крупных городов или столицы, и пр.).

Точный список документов, который должен предоставить заёмщик для оформления ипотеки, можно узнать в кредитуемой организации. Каждый банк старается перестраховаться и собрать не только личные сведения о клиенте, но и всю документацию, подтверждающую его платёжеспособность.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц оформляется при наличии следующих бумаг:

  • паспорт гражданина России с постоянной регистрацией;
  • сведения о семейном положении – свидетельство о браке, наличие детей, их документы;
  • военный билет или приписное свидетельство для мужчин призывного возраста;
  • ИНН, СНИЛС;
  • банковские выписки о наличии счетов;
  • подробные данные о принадлежащей собственности – недвижимость, транспорт;
  • заключение с продавцом соглашение о намерениях приобрести коммерческую недвижимость;
  • документы на объект недвижимости;
  • акт оценочной экспертизы с указанием рыночной и ликвидационной стоимости.

ИП и владельцам бизнеса необходимо подготовить:

  • учредительные и регистрационные документы;
  • выписку из ЕГРИП о всех зарегистрированных видах деятельности;
  • документы по хозяйственной деятельности;
  • бухгалтерскую отчётность, подтверждающую платёжеспособность;
  • справку из налоговой об отсутствии задолженностей по налогам.

Ранее мы уже упоминали, что, согласно законодательству, залоговое обременение на коммерческую недвижимость налагается только после того, как предприниматель оформит на себя право собственности. Чтобы снизить свои риски, банки предлагают следующие схемы.

Продавец ждёт

Порядок действий таков:

  • между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи;
  • вносится первоначальный взнос;
  • банк оформляет гарантийное обязательство о перечислении остатка на счёт продавца сразу же после того, как будет зарегистрирован залог на проданную недвижимость;
  • на нового владельца регистрируется право собственности;
  • оформляется залог;
  • происходит окончательный расчёт с продавцом.

Эта схема максимально подходит для покупателя и банка, но может оказаться неудобной для самого продавца – ему придётся ждать, пока с ним не рассчитаются в течение довольно длительного времени (до нескольких месяцев).

Сбербанк

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

Сбербанк согласен кредитовать приобретение как готовой, так и строящейся недвижимости – у застройщиков из перечня аккредитованных.

Условия займа:

  • минимальная ставка – 11,8%;
  • минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
  • максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
  • максимальный срок – 10 лет;
  • первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
  • комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

Как оформить коммерческую ипотеку юридическому лицу?

Чтобы юрлицо могло гарантировано получить коммерческую ипотеку, компании необходимо соблюдать определенные требования и условия банков. В чем они выражаются?

Условия кредитования:

  1. Годовая ставка для юрлиц составляет 13% и выше.
  2. При оформлении кредита необходимо внести от 20% и более, в зависимости от оценочной стоимости объекта (хотя существует возможность получения ссуды без первоначального взноса).
  3. Максимальный срок действия договора – 12 лет, но чаще всего заемные средства выдаются на 5-8 лет.
  4. Предприятие должно быть зарегистрировано на территории действия банка.
  5. Если юрлицо не является клиентом банка, то создается специальная комиссия, которая направляется в компанию с целью изучения бизнеса.
  6. При наличии негативной кредитной истории у предприятия многие банки просто откажут в выдаче заемных средств.

Владельцем объекта нежилой (коммерческой) недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Иными словами, магазин может купить не только акционерное общество, но и частный покупатель, не занимающийся коммерческой деятельностью.

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступной для граждан, проживающих на территории РФ. Для этого необходимо:

  • выбрать объект для покупки;
  • проверить наличие всех необходимых документов у собственника (частного лица, коммерческой структуры, государства);
  • чтобы заключить выгодную сделку, целесообразно заказать независимую негосударственную оценнку стоимости объекта (это гораздо быстрее, чем в государственной оценочной компании, при этом документ, полученный из бюро, будет иметь юридическую силу в суде);
  • при содействии грамотного юриста заключить предварительное соглашение о намерениях;
  • обратиться в банк к кредитному эксперту и получить полную консультацию, предоставив имеющиеся документы (к документам по объекту следует приложить заявление установленного образца и документы о заемщике);
  • предварительно обсудив текст кредитного Договора с юристом, внести свои коррективы и представить пакет документов в банк на кредитную комиссию.
Читайте также  Как сэкономить на ипотеке –заемщикам на заметку

В случае покупки коммерческой недвижимости коммерческой структурой, пакет документов на объект будет таким же.

Коммерческая ипотека для юридических лиц отличается пакетом документов, характеризующих заемщика (покупателя). А именно:

    1. устав;
    2. учредительный договор;
    3. декларации о доходах за последние 6 месяцев;
    4. справка об отсутствии задолженности в бюджет и внебюджетные фонды;
    5. справка об отсутствии обременения;
    6. справка о действующем расчетном счете в банке;
  1. складская справка (или справка о товарных остатках);
  2. справка о наличии (отсутствии) действующих финансовых обязательств;
  3. заявка на получение кредита (по форме банка);
  4. Акт независимой оценки объекта (здания);
  5. справка из Росреестра о категории объекта (жилая, нежилая недвижимость).

Срок оформления ипотечного кредита может составлять от 10 дней до 2 месяцев, поэтому следует запастись терпением и готовностью представить дополнительные документы по запросу банка.

Удовлетворив заявление заемщика на кредит, банк перечисляет продавцу сумму кредита, таким образом реализуется тройственное соглашение между банком, покупателем и продавцом.

Коммерческая ипотека предоставляет ряд дополнительных возможностей для развития бизнеса, исключая необходимость изъятия из оборота собственных средств покупателя.

С учетом длительного срока кредитного соглашения следует осознанно подходить к выбору здания, к выбору кредитной программы и реально оценивать собственные возможности.

В случае неблагоприятного развития событий можно обратиться в банк и получить отсрочку, заключить дополнительное соглашение на новых условиях или обратиться в государственную структуру с заявлением о рефинансировании процентной ставки.

В любом случае, долгосрочный кредит – это ответственное мероприятие в условиях нестабильной отечественной экономики.

Процесс оформления коммерческого займа стандартен и мало чем отличается от приобретения обычного жилого помещения в ипотеку.

Заемщик должен действовать по следующей схеме:

  • выбор кредитора, ознакомление с условиями, заполнение заявки – анкеты;
  • подготовка необходимых документов и их предоставление к рассмотрению;
  • после того, как будет дано предварительное одобрение, клиент должен заключить договор купли – продажи с продавцом объекта;
  • осуществляется передача денежных средств и переоформление права собственности на недвижимый объект;
  • на последнем этапе клиент оформляет на банк закладную, в соответствие с которой купленное здание находится в залоге до того момента, пока не будут завершены выплаты по ипотеке.

Чтобы повысить свои шансы на то, что заявка будет одобрена, клиент может:

  1. Подготовить бумаги, подтверждающие наличие дополнительного дохода, за который выплачиваются налоги.
  2. Привлечь к оформлению договора созаемщиков.
  3. Предоставить в залог другое имущество, кроме того, что приобретается по ипотеке.

Также существенно повышает шансы наличие хорошей кредитной истории и положительная репутация руководителя предприятия.

Банки выдают такие кредиты только предпринимателям, причем не с нулевым стажем предпринимательства, а уже опытным.

Но предприниматель может попытаться договориться с банком в индивидуальном порядке.

Некоторые организации предлагают такую программу «Приобретение недвижимости на любые цели».

Условия ее максимально приближены к ипотеке по сумме, срокам и ставке. Выдавать могут ее и не предпринимателям.

Предприниматель может попытаться оформить коммерческую ипотеку в таких банках:

  1. Сбербанк.
  2. РоссельхозБанк.
  3. Райффайзен.
  4. Возрождение.
  5. Открытие.

При рассмотрении заявки кредитная организация может потребовать продемонстрировать проект использования планируемой для приобретения недвижимости.

На недвижимость

Коммерческая ипотека предоставляется на приобретение коммерческой недвижимости, к которой относятся нежилые помещения, предназначенные для ведения коммерции:

  • складские;
  • торговые;
  • офисные;
  • ресторанные;
  • гостиничные.

Важно понимать, что не любое с виду помещение является недвижимым имуществом, а только то, которое обладает совокупностью особых признаков:

  1. Прочно связано с землей.
  2. Его перемещение чревато разрушением и сменой предназначения.

Например, гаражная «ракушка» недвижимостью не считается, а вот если кирпичный гараж стоит на фундаменте, глубина которого от 1.5 м., то такой объект считается недвижимым.

 Являющихся собственностью государства или муниципалитета
 Малого размера по сравнению с установленной для таких участков в регионе например, часть участка при приобретении нежилого помещения в МКД не закладывается
 Предоставленных на праве постоянного пользования именно на этом же праве и переходит к следующему собственнику здания

Банкам крайне невыгодно оформлять коммерческую ипотеку по 100%-ой стоимости приобретаемого объекта.

Вопрос об ипотеке без самостоятельной доли участия можно попробовать решить в индивидуальном порядке.

 Предоставить залог превышающий по стоимости сумму займа
 Привлечь поручителей или созаемщиков
 Если проект, для которого необходим объект носит государственное или муниципальное значение то можно попытаться в качестве поручителя привлечь государство или муниципалитет (но орган власти в такой ситуации навстречу может пойти только в том случае, если объект очень важен для населения)

В случае, если компания или ИП не способны вовремя погасить долг по коммерческой ипотеке, стоит им задуматься о рефинансировании.

 Погашение долга соответственно отсутствие пени и другой ответственности (например, недопущения взыскания, когда заемщик рискует остаться без денег, что уже оплатил и без требуемого имущества, а кредитор – без ссудной суммы)
 Сроки могут быть существенно снижены
 Происходит досрочное погашение первоначального долга комиссии или каких-то штрафов за это банки не предусматривают
 Позволяет избежать порчи кредитной истории

Также обратиться можно и в другие учреждения:

  • «АбсолютБанк».
  • «Москоммерцбанк».
  • «РосБанк».
  • «Русский Ипотечный банк».
  • «ВТБ 24».
  • «СОЮЗ АКБ».
  • «ПромТрансБанк» и другие.

Каждый из них предлагает свои условия получения денег, а вот список документов у всех примерно одинаков:

  • паспорт, ИНН;
  • военный билет (если есть);
  • копии документов о семейном положении;
  • справка о доходах и из налоговой инспекции;
  • документы, подтверждающие наличие счетов, акций, облигаций, и другие доказательства платежеспособности;
  • лицензия на предпринимательскую деятельность;
  • экспертный отчет об оценке имущества, его рыночной стоимости;
  • документы о страховании объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости или договор аренды;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
  • другие документы по требованию банка.

Где взять коммерческую ипотеку для покупки помещения: обзор предложений российских банков

Коммерческая ипотека для юридических лиц5c62a37ccaaf0

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

  • ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
  • сумма – до 150 млн руб.;
  • срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

  1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
  2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
  3. Заменить первоначальный взнос:
  • дополнительным залоговым имуществом;
  • внесением гарантийного депозита;
  • залогом векселя банка;
  • поручительством гарантийного фонда.
  • Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

    • ставка – индивидуальная;
    • сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
    • срок – до 10 лет;
    • первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
    • комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
    • возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

    Россельхозбанк предусматривает возможность получения заемщиком дополнительных кредитных средств на ремонт приобретенного объекта недвижимости.

    Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

    В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

    В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

    АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

    Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

    • ставка – от 17,45%;
    • размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
    • минимальная сумма – 1 млн руб.;
    • максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
    • срок – до 10 лет.

    Абсолют Банк также дает возможность купить в ипотеку по ставке 14,25% машино-место, предлагая до 70% его стоимости, или от 100 тыс. до 1 млн руб. (в Московском регионе, СПб и Ленобласти – до 2 млн).

    Процентная ставка

    Как показывает опыт, предпринимателю лучше всего обращаться по поводу коммерческой ипотеки в тот банк, где обслуживается предприятие. Но если это невозможно, то можно воспользоваться предложением любого другого банка.

    В таблице приведен обзор предложений российских банков по коммерческой ипотеке

    Название банка Сумма займа, руб. Годовые, % Срок кредитования,

    месяцы

     

    Название ипотеки

    Примечание
    Сбербанк До 200 млн.

    От 150 тыс.

     

    от 16,5

     

    120

    Бизнес-недвижимость, Экспресс-ипотека Отсутствует комиссия за выдачу кредита и досрочное погашение
    ВТБ24 От 4 млн. от 13,5 120 Бизнес-ипотека Возможность выдачи кредита без первоначального взноса
    Россельхозбанк До 200 млн. от 11,5 96 Коммерческая ипотека Есть отсрочка погашения тела кредита на 12 мес.
    ПримСоцБанк от 500 тыс. от 16,0 96 Бизнес-ипотека  
    Промсвязьбанк до 120 млн. от 13,5 60 ПБС-Инвест Залогом выступает приобретаемая недвижимость
    Уралсиб до 170 млн. от 14,0 120 Бизнес-ипотека Первичный взнос от 20%

    Правовые вопросы

    Как уже понятно из статьи, в отношении бизнес-ипотеки действующее законодательство не совершенно.

    В отношении ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости заложен совершенно другой механизм оформления, а также регистрации залога в отличии от жилищной ипотеки. Потому рынок разработал несколько схемы проведения таких сделок, которые не выходят за рамки законодательства.

    Существует три основных схемы:

    1. наиболее сложной и длинной является схема, когда при заключении договора купли-продажи, продавец получает лишь часть средств от покупателя, а также банк дает свои гарантии возвращения денег. После этого собственность переоформляется на нового собственника. Дальше происходит заключение договора об залоге и выдаются кредитные средства, с помощью который покупатель рассчитывается с продавцом;
    2. собственник получает только часть личных средств покупателя, а банк выдает обязательство выплатить остальную часть суммы, которой не хватает. После этого делается регистрация залога на финансовое учреждение и передача прав собственности. Дальше продавец получает оставшуюся часть суммы;
    3. создается предприятие, на которое оформляется недвижимость. Дальше заемщик выкупает акции созданной компании, при этом выплачивая кредит. А право собственности оформляется на эту компанию.

    Понятие коммерческой ипотеки5c62a37d8eb7a

    В настоящее время эксперты считают, что лучше воспользоваться лизингом, чем несовершенной ипотекой.

    Под лизинг можно брать не только средства передвижения, а также другие объекты собственности. В этой ситуации лизинговая компания дает средства в займы, но становиться собственником помещения до того времени, пока юридическое лицо не выплатит весь кредит.

    Основным достоинством лизинга является то, что данная схема четко прописана в законодательстве. Но существует нюанс, если лизинговая компания станет банкротом, то ее имущество может отойти как возмещение долгов к третьим лицам.

    Риск существует в любом случае. Банкиры считают, что предприниматели в состоянии влиять на условия предоставления займа и советуют выходить из тени, так как это позволит получать лучшие условия предоставления лизинга или ипотеки.

    Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования. Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов. В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.

    С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.

    Юридические аспекты коммерческой ипотеки

    Коммерческая ипотека для физических лиц – кредит на покупку недвижимого имущества, которое будет использовано в коммерческой цели.

    Объект кредитования – помещения под офис, склад и прочее. Коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

    • объект должен располагаться в регионе, в котором находится банковское представительство;
    • недвижимость должна располагаться на первом этаже, кроме случаев выкупа всего здания;
    • назначение помещения должно отвечать требованиям кредитора;
    • у недвижимости должна быть все коммуникации;
    • здание не должно быть в аварийном состоянии или подлежать сносу;
    • наличие почтового адреса;
    • планировка должна соответствовать документам.

    Главное препятствие для оформления коммерческой ипотеки – недостаточный уровень дохода физического лица.

    Коммерческая ипотека имеет положительные и отрицательные моменты. Преимущества:

    • покупка помещения в короткие сроки;
    • большие сроки кредитования;
    • в некоторых случаях – отсутствие первого взноса;
    • погашение раньше срока (без процентов);
    • отсрочка.

    Недостатки:

    • отсутствует четкое законодательное регулирование;
    • нет установленного лимита риска;
    • завышенный пакет требуемых документов;
    • обязательны дополнительные процедуры – страхование, экспертиза.
    Читайте также  Ипотека на ремонт квартиры или дома: как взять условия банков и отзывы Ипотека на ремонт квартиры или дома: как взять условия банков
    Продолжительный срок рассмотрения заявки От 5 суток до нескольких недель
    В некоторых банках предусмотрена комиссия за рассмотрение заявки или анализ документов Иногда эта сумма достигает 2%
    Выдается не во всех населенных пунктах

    Отличие коммерческой ипотеки от обычной в том, что помещение нельзя оставлять в залоге до тех пор, пока права собственности не перейдут от бывшего владельца к новому.

    Где оформить кредитование5c62a37dd2dd2

    Имеет сжатые сроки. Минимальный срок – 5 лет, максимальный – 12 лет. Прежде чем выдать кредит, банк анализирует уровень доходов и стабильность бизнеса.

    Для одобрения заявки деятельность физического лица должна иметь такие параметры:

    • индивидуальный предприниматель должен быть зарегистрирован не менее полугода;
    • баланс расчетного счета не может быть отрицательным;
    • в развитии бизнеса должны быть перспективы;
    • прибыльвсегда стабильная.

    Также важен тип деятельности. Банк не одобряет игорный бизнес, производство табака и алкогольных напитков, шоу-бизнес, сельское хозяйство и торговлю в сфере ценных бумаг.

    Чтобы получить коммерческий кредит, в обязанности ИП входит:

    • предоставление банку требуемого перечня документации;
    • подтверждение нагрузки по налогам – проверяется финансовая состоятельность заемщика;
    • перевод недвижимого имущества из жилого фонда;
    • поручительство – им может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

    У частного предпринимателя имеется перед кредитным учреждением ответственность. Если он просрочит платеж, ИП обязан будет выплатить штраф размером 0,1% от стоимости объекта.

    Необходимые термины

    Коммерческая ипотека Тип целевого кредита, предоставляемый банком для покупки нежилой недвижимости
    Физическое лицо Гражданин, субъект права
    Ипотека Форма залогового обеспечения, при которой владелец продолжает пользоваться закладываемой недвижимостью, а кредитор имеет право отобрать ее в случае невыполнения им требований

    Многие ошибочно полагают, что коммерческую ипотеку оформляют всем субъектам, не являющимся юридическим лицом.

    Расчет размера кредита5c62a37e2cf6c

    Программой кредитования имеют право воспользоваться следующие физлица:

    • частные предприниматели;
    • владельцы бизнеса;
    • менеджеры организаций.
    Возрастная категория Не младше 21 года. На момент погашения гражданин не должен быть пенсионного возраста
    Иметь российское подданство Если получить ипотеку хочет иностранный гражданин, он должен прожить в Российской Федерации конкретный период времени и уплачивать налоги
    Платежеспособность

    Оформляется в банке.

    Правовые аспекты

    В законе «Об ипотеке» отсутствует информация о коммерческом недвижимом имуществе, поэтому ипотечное коммерческое кредитование не регулируется действующим законодательством.

    Какой используется коэффициент для индексации заработной платы на 2019 год смотрите в статье: индексация заработной платы

    Как производится компенсация за использование личного автомобиля в служебных целях по ГСМ, читайте здесь.

    Отличия же заключаются в том, что заемщик не может закладывать помещение, пока договор купли-продажи не подписан. То есть, чтобы взять ипотеку на офис бизнесмену может понадобиться заложить личное имущество или недвижимость. Участники данного процесса (как банки, так и сами заемщики) считают сложившуюся систему несовершенной, поскольку она не дает действительных оснований для развития малого бизнеса. Крупные же компании обычно либо располагают имуществом, которое можно заложить или могут позволить себе приобрести помещение не оформляя ипотеки.

    Решением может стать появившаяся не так давно возможность получить коммерческую ипотеку для физических лиц. У компании при этом должно быть достаточно для залога ликвидных средств в обороте. Однако получить такой кредит может далеко не любое физическое лицо.

    Другие

    Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

    Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

    ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

    ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

    МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

    РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

    Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

    Заключение

    Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку может оказаться длительной и сложной процедурой из-за специфических особенностей оформления. К сожалению, законодательство недостаточно отрегулировано в этом плане, поэтому банки сильно рискуют и не всегда соглашаются на подобные сделки.

    Несмотря на это, количество заявок на получение ипотеки на коммерческую недвижимость с каждым годом увеличивается. А поскольку спрос рождает предложение, то всё больше кредитных организаций разрабатывают программы для предпринимателей, создавая взаимовыгодные условия и им, и себе.

    Коммерческие помещения – наиболее сложный объект ипотечного кредитования ввиду повышенных рисков финансовой организации. Оформить такую ссуду проще заемщикам с высокой степенью доверия со стороны банка или юридическим лицам. Физические лица повышают шансы на получение при наличии иного имущества, которое передается в залог до заключения сделки купли-продажи нового объекта для развития, расширения бизнеса.

    Основные требования к заемщику5c62a37e6f71c

    Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

    Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

    Требования к заемщику

    Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам-предпринимателям, и какие отличия в условия для юридических лиц (компаний, организаций) и СПД, ФЛП? Рассмотрим отличия в процедурах оформления таких займов в зависимости от организационно-правовой формы заемщика.

    Физические лица

    Решив приобрести коммерческий объект с оформлением ипотеки, индивидуальный предприниматель должен соответствовать возрастным ограничениям – 21-65 лет, быть резидентом РФ. Дополнительно финансовое учреждение проверяет кредитную историю физического лица, наличие имущества, которое можно передать в залог до оформления права собственности на приобретаемое коммерческое помещение.

    Коммерческая ипотека для физических лиц фактически не регулируется федеральным законом – в государственном акте нет четких определений по коммерческим объектам, условия прописаны для жилых помещений. Процедура оформления основана на абсолютном доверии банка – выдать ипотеку в большей степени готовы финансовые структуры, в которых открыт расчетный счет предпринимателя.

    Внимание: иногда схема получения ссуды на коммерческую недвижимость предусматривает создание банком дочерней фирмы, которая выкупает объект, а далее продает его конечному собственнику (заемщику). В этом случае банки более лояльны ввиду отсутствия повышенных рисков невозврата долга.

    Юридические лица

    Компаниям и готовым организациям проще взять ипотеку, если менее 25% активов находится в государственной собственности. Юридическое лицо должно быть налоговым резидентом РФ, не иметь непогашенных обязательств перед контрагентами (фондами, налоговой службой). Также предприятие не может находиться на стадии ликвидации или банкротства.

    Если индивидуальный предприниматель или компания (организация) любой организационно-правовой формы (ООО, АО, ОАО) желает оформить ссуду на нежилой объект, необходимо предварительно рассчитать возможности погашения долга. Коммерческая недвижимость отличается высокой стоимости в сравнении с жилыми помещениями, в частности, расположенная в крупных городах.

    В ключевых требованиях финансовых организаций к приобретаемому имуществу:

    • высокая ликвидность объекта (оценивается общее состояние и расположение по заключению эксперта);
    • наличие крупных магистралей, транспортных развязок вблизи помещения;
    • присутствие всех инженерных коммуникаций, подъездов, парапетов;
    • соответствие здания нормам пожарной и технической безопасности (в зависимости от предназначения);
    • соответствие конечным нуждам заемщика (то есть, офисное помещение не может использоваться под склад, торговая площадка служить цехом или производственным залом, и т.п.).

    Важно! При экспертной оценке для получения ипотеки на коммерческие помещения учитываются материалы стен, перекрытий, фундамента, наличие или отсутствие внешней, наружной отделки, предназначение здания и конкретного помещения в нем

    В зависимости от статуса заемщика – юридическое или физическое это лицо, требования банка могут разниться.

    Если в качестве заемщика выступает физическое лицо, то:

    • Получить кредит соискатель может, только если ему исполнился 21 год и при возрасте не старше 65 лет.
    • Обязательно российское гражданство.
    • Срок на последнем месте работы от 1 года.
    • Приветствуется положительная кредитная история.

    Некоторые банки могут выдвигать дополнительные требования.

    Одним из важных условий сотрудничества банка с юридическим лицом является:

    1. Доходная деятельность компании на протяжении, как минимум, предшествующего года.
    2. Рассматриваются надежность и платежеспособность заемщика.
    3. Прибыль у предприятия должна быть такой, чтобы ее хватало не только на обслуживание ипотечного кредита.
    4. Приветствуется положительная кредитная история компании, причем проверку проходят даже руководители и учредители.

    Практически для всех банков общими требованиями к кредитуемому объекту являются:

    • Обязательный почтовый адрес.
    • Отсутствие статуса аварийности у здания.
    • Оно не может находиться в списке под снос.
    • Это должно быть капитальное строение.
    • Внутренняя планировка должна соответствовать техническому паспорту.
    • У помещения не может быть обременений/отягощений.
    • Обязательно наличие инженерных коммуникаций.
    • Объект должен быть ликвидным.
    • Он должен соответствовать целевому назначению, связанному с деятельностью компании-заемщика.

    Важно: Банк проверяет правоустанавливающие документы на юридическую чистоту». Это означает, что все бумаги должны быть оформлены согласно законодательству и соответствовать действительности.

    Недвижимость по коммерческой ипотеке приобретается по рыночной стоимости, на основании оценки эксперта. Объект обязательно страхуется от противоправных действий третьих лиц и рисков повреждения.

    Ипотека под коммерческую недвижимость в России — не очень распространенное явление. Банки подходят к этому вопросу со всей осторожностью. Прежде всего это касается требований, предъявляемых к объекту недвижимости. Их довольно много:

    1. Прежде всего, помещение или отдельно стоящее здание должно находиться в том регионе, где предоставляется такой вид ипотеки.
    2. Площадь помещения — не менее 150 м2.
    3. Здание не может быть передвижным, оно должно относиться к капитальному строительству.
    4. Помещение должно соответствовать целевому назначению. Например, если заемщик занимается сельским хозяйством, то приобретаемое помещение может быть складом, амбаром, свинарником и так далее. Приобрести помещение для обустройства паркинга в этом случае не получится.
    5. Помещение должно быть юридически «чистым». Кадастровый номер, техническая документация и другие правоустанавливающие документы должны быть в норме.
    6. Недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц.
    7. Земля, на которой строится (или находится) объект, должна принадлежать заемщику на правах собственности или долгосрочной аренды. В последнем случае банк потребует гарантий, что по окончании срока аренды участок перейдет в собственность заемщика.
    8. Стоимость помещения должна соответствовать рыночной. Этот факт должен быть подтвержден актом оценки не более чем шестимесячной давности. Оценку должен проводить независимый эксперт.
    9. Предмет ипотеки должен быть непременно застрахован.

    Как видите, список требований довольно большой. Поэтому банки, старательно развивающие данное направление, чаще всего имеют перечень объектов, соответствующих всем требованиям и готовых к продаже. Под помещения из такого списка получить ипотеку не составит труда.

    А вот к лицам, желающим взять коммерческую ипотеку, требований предъявляется гораздо меньше. Основные критерии такие:

    • заемщик является резидентом РФ;
    • возраст — от 21 до 70 лет (на момент окончания срока ипотеки);
    • срок жизнедеятельности компании (бизнеса, ИП) — 6 месяцев (12 — для сезонного бизнеса).

    Для оформления ипотеки на объект недвижимости коммерческого назначения вам понадобится:

    • заявление на оформление кредита;
    • анкета (своя для каждого банка);
    • учредительные и регистрационные документы для вашего бизнеса;
    • документы, подтверждающие хозяйственную деятельность;
    • финансовые отчеты.

    Конечно, список может немного отличаться. Полный перечень вам укажет менеджер кредитного учреждения при оформлении ипотеки.

    Чтобы получить ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости для ведения бизнеса, клиент должен быть готов предоставить залог, особенно в том случае, если размер займа достаточно велик и превышает порог в 4 млн. рублей.

    Требования к объекту недвижимости5c62a37ed0bf3

    Банки предъявляют несколько требований к физическим лицам, желающим оформить ипотеку:

    1. Возраст — от 21 года. На момент окончания выплат гражданин не должен достигнуть пенсионного возраста.
    2. Российское гражданство. Иностранные граждане, желающие получить займ, должны определенное время проживать в стране и выплачивать налоги, а также иметь возможность подтвердить наличие официального дохода и регистрации в налоговом органе.
    3. Организация, учредителем которой является заемщик, должна активно работать в течение 6 – 12 месяцев и получать стабильную прибыль.
    4. Заемщик должен предъявить не только личные документы – паспорт и ИНН, но и учредительские документы компании, выписки из налогового органа, бухгалтерскую отчетность.

    В целом, требования можно назвать лояльными и оправданными. Выдавая столь крупные суммы денег, банк идет на риск, поэтому необходимо убедиться в том, что заемщик является платежеспособным и дееспособным гражданином, а предприятие принесет доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей.

    Оцените статью
    Просто о финансах
    Добавить комментарий

    Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.