Совет 4 Сдайте ипотечную квартиру в аренду

Бизнес

Особенности аренды залоговой недвижимости

Итак, согласно российскому законодательству, заемщик, приобретающий недвижимость на кредитные средства, имеет право сдавать ипотечную квартиру. Но при этом приобретателю жилья следует учесть, что в сделку с арендой недвижимости будут вовлечены не две, а сразу четыре стороны:

  • будущий владелец, покупающий жилье в кредит;
  • арендатор, который будет временно проживать в квартире;
  • финансовая организация, которая до окончания выплат будет являться фактическим владельцем квартиры (так как недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения последнего платежа);
  • страховая компания, в задачи которой входит обеспечение безопасности сделки и сохранности жилья.

Данная особенность накладывает определенные ограничения при заключении договора аренды жилья.

Совет 1: погашайте ипотеку досрочно

Проценты по кредиту начисляются ежемесячно на остаток основного долга. Если регулярно вносить сумму, превышающую размер ежемесячного платежа, разница пойдет на погашение тела кредита. Это значит, что уже в следующем месяце вы заплатите банку меньше процентов. Вносить можно как крупные, так и небольшие суммы. Главное – делать это постоянно.

В банках существуют правила по частичному досрочному погашению:

  • Необходимо написать заявление. Без разрешения заемщика банк не имеет права списывать в счет погашения долга сумму, которая будет больше ежемесячного платежа. Если вы платите ипотеку через личный кабинет, в нем может быть предусмотрена возможность подачи заявления в электронном виде.
  • Дата списания средств в счет досрочного погашения зависит от условий банка. Некоторые кредитные организации проводят списание в день подачи заявления, в других нужно ждать дату списания ежемесячного платежа.
  • Варианты изменения графика. При частичном досрочном погашении может сократиться срок ипотечного кредита или уменьшиться сумма ежемесячного платежа. При стабильном финансовом положении выгоднее выбрать сокращение количества платежей – это существенно уменьшит общую переплату. Иногда заемщик имеет право выбрать, какой вариант ему больше подходит, но чаще всего банк меняет график, руководствуясь внутренними правилами. В любом случае, если вы планируете делать досрочное погашение регулярно – оба варианта будут выгодными.
  • Реструктуризация. Процедуру проводит банк, выдавший ипотеку. С одной стороны, кредитной организации невыгодно снижать ставку по действующему кредиту, с другой – есть возможность потерять заемщика, который своевременно исполняет обязательства по выплате кредита. Скорее всего, банк пойдет на уступки, если ему грамотно преподнести ситуацию.
  • Рефинансирование. Если свой банк не хочет снижать ставку, нужно идти к конкурентам. С помощью рефинансирования можно снизить и переплату, и ежемесячную нагрузку. Стоит учитывать, что обращаться за рефинансированием выгодно, только если снижение ставки будет составлять не менее 2%. Иначе дополнительные расходы в виде оценки имущества, переоформления залога и страховки превысят материальные выгоды рефинансирования.
  • Ипотечная программа для семей с детьми. Если у вас появился второй ребенок, вы имеете право рефинансировать действующую ипотеку по ставке 6% на весь оставшийся срок. У программы есть ограничения – на господдержку могут рассчитывать только семьи, в которых ребенок родился с 2018 по 2022 годы.
Читайте также  Кредитная карта Билайн

Совет 4: Сдайте ипотечную квартиру в аренду

До тех пор, пока кредит за квартиру не будет полностью погашен, банк остается официальным владельцем недвижимости. В том случае, если заемщик по каким-либо причинам в течение длительного времени не вносит ежемесячные платежи, финансовая организация имеет право выставить квартиру на продажу, а полученные средства направить на погашение существующего долга по ипотеке. Именно поэтому финансовая организация должна отслеживать все вопросы использования жилья.

Сдача в аренду ипотечной квартиры также должна согласовываться с финансовой организацией.

ВАЖНО! Еще буквально несколько лет назад купить квартиру в ипотеку и сдавать ее внаем финансовые организации категорически запрещали. На данный момент ситуация изменилась, и аренда ипотечной недвижимости стала возможной.

Причина, по которой банки неохотно согласовывают предоставление аренды ипотечного жилья, заключается в том, что на время действия договора между арендодателем и арендатором финансовая организация теряет возможность распоряжаться жильем.

Большинство займодателей требуют от клиентов, оформляющих ипотеку для сдачи в аренду, предварительного согласования данного действия.

Однако в России есть банки, которые допускают возможность заключения договора аренды без собственного вмешательства.

ВАЖНО! Если в договоре не указан запрет на аренду недвижимости и нет информации о необходимости согласования данного пункта с банком, владелец жилья имеет право взять квартиру в ипотеку и сдавать ее без предварительного разрешения.

Несмотря на то, что риск последствий аренды квартиры без разрешения банка довольно незначительный, заемщику лучше оградить себя от любых возможных неприятностей. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке без согласования с банком? Если в кредитном договоре строго прописан запрет на аренду, нарушителя могут ожидать определенные последствия, в число которых входят:

  • наложение штрафа;
  • увеличение процентной ставки по кредиту;
  • требование банком досрочного погашения долга;
  • принудительное изъятие и продажа ипотечной недвижимости.

Чтобы избежать всех перечисленных проблем, заемщик, сдавший квартиру без согласования с банком, должен ответственно соблюдать все остальные требования банка и своевременно вносить все платежи по кредиту, чтобы не навлечь на себя проверку со стороны финансовой организации.

Сдавать в аренду квартиру, которая находится в ипотеке, выгодно в двух ситуациях:

  • У вас есть возможность жить у родственников, пока квартира будет в аренде. В этом случае всю арендную плату можно направлять в счет досрочного погашения и закрыть кредит на несколько лет раньше.
  • Вы можете снимать квартиру с более низкой арендной платой. При этом не обязательно, что ее площадь будет меньше. Можно подобрать примерно такое же жилье, но в менее престижном районе. На досрочное погашение будет идти разница между суммами получаемой и выплачиваемой арендной платы.
Читайте также  Маркировка лекарственных средств с 1 января 2020 года – последние новости

Позиции банков

Если будущий заемщик планирует взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, то ему следует уточнить наличие такой возможности еще в момент оформления соглашения с банком. На сегодняшний день существуют три возможных позиции, которых придерживаются финансовые организации, предоставляющие кредит на покупку жилья.

  1. Банк разрешает сдачу жилья или же не указывает данного пункта в договоре, который заключается с клиентом.
  2. Аренда квартиры допускается при выполнении ряда условий, которые прописаны в договоре.
  3. Любая аренда недвижимости запрещена финансовой организацией. В таком случае любые попытки сдать жилье будут являться незаконными.

ВАЖНО! Узнать о возможностях сдачи в аренду жилья, взятого в ипотеку в конкретном банке, можно у менеджера, занимающегося оформлением сделки, или на официальном сайте финансовой организации.

Совет 3: направляйте на погашение кредита все дополнительные денежные поступления

Вы можете вносить в счет погашения долга премии, полученные на основной работе, дополнительный заработок, а также средства, вырученные от сдачи в аренду гаража, дачи и другого имущества. Кроме этого для закрытия кредита можно использовать:

  • Налоговый вычет. Если вы официально трудоустроены и платите НДФЛ, государство вернет часть подоходного налога. Вы имеете право на имущественный вычет, максимальная сумма которого составляет 260 000 рублей, а также проценты, выплаченные банку, в размере 390 000 рублей. Получить вычет может и созаемщик. В этом случае получится вернуть 520 000 рублей за покупку недвижимости и 780 000 рублей, выплаченных кредитору процентов.

Что делать, если банк не дает согласия

Если заемщик решит сдавать недвижимость уже после заключения ипотечного соглашения, в котором указан запрет на данное действие, решить проблему можно тремя способами:

  • Сдавать жилье без согласования с финансовой организацией. Запрет банка на предоставление аренды недвижимости носит лишь юридический характер. На деле заемщик может взять на себя ответственность и заключить договор аренды, не предупредив банк. Несмотря на то, что финансовая организация оставляет за собой право проверять, кто именно проживает в квартире, на практике такие случаи являются единичными. Кроме того, банк не сможет доказать, что жилье сдается в аренду, если не увидит соответствующего договора между заемщиком и арендатором недвижимости.
  • Перезаложить недвижимость в другой финансовой организации, способной предоставить более лояльные условия, в том числе возможность сдачи квартиры в аренду.
  • Получить разрешение банка. Даже если в договоре прописан запрет на аренду жилья, всегда можно попробовать наладить диалог с финансовой организацией. Не исключено, что банк пойдет навстречу своему клиенту и составит дополнительное соглашение, разрешающее найм кредитной недвижимости.
Читайте также  Условия получения кредита на покупку действующего бизнеса

ВАЖНО! Запрос на разрешение сдачи жилья в наем рассматривается банком в течение недели. В случае принятия положительного решения, финансовая организация также может наложить определенные ограничения, например, ограничить сроки аренды или требовать предварительного согласования договора о найме жилья.

Совет 5: просите помощи у государства

Программа помощи ипотечным заемщикам предполагает временное снижение платежей по кредиту, списание части основного долга, снижение процентной ставки. Вы можете обратиться за помощью, если среднемесячный совокупный доход за три месяца до даты подачи заявления не превышал двукратной величины прожиточного минимума на каждого члена семьи. В расчет будут брать сумму дохода после вычета налогов и ежемесячного платежа по кредиту.

При принятии решения о выделении помощи будут учитывать общую площадь ипотечной недвижимости. Однокомнатная квартира не должна превышать 45 кв. м, двухкомнатная — 65 кв. м, трехкомнатная — 85 кв. м.

Если вы не подходите под условия этой программы, рассмотрите другие варианты помощи от государства. Сейчас ей могут воспользоваться молодые семьи, в которых супругам не исполнилось 35 лет, работники бюджетных организаций, молодые специалисты. Условия программ в каждом регионе могут быть разными.

Чем рискует арендатор

Арендатор жилья, находящегося в залоге у банка, является наиболее защищенным лицом в любых спорных ситуациях, возникающих между заемщиком и банком. Съехать с квартиры ему придется только в одном случае: если владелец жилья перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту. Тогда банк имеет право выставить жилье на продажу, а арендатор будет должен искать новые варианты для дальнейшего проживания. На решение вопроса с жильем и поиск новой квартиры в данном случае будет предоставлено 30 дней.

ВАЖНО! Если арендатор внес аванс за определенный срок проживания, то при возникновении внештатных ситуаций, связанных с продажей квартиры, арендодатель обязан вернуть все денежные средства за неиспользованный период аренды.

Как правило, платежи, вносимые арендатором за пользование жилплощадью, направляются собственником на погашение кредита.

Поэтому стабильность в отношениях с банком во многом зависит и от ответственности человека, проживающего в ипотечной квартире.

Чтобы защитить себя от возможных рисков, арендатору недвижимости следует придерживаться следующих правил:

  • предварительно уточнить, не находится ли квартира в залоге у банка и в зависимости от этого принимать решение о заселении;
  • требовать заключения договора, регулирующего права и обязанности каждой из сторон;
  • своевременно вносить ежемесячные платежи, которые будут направлены на погашение долга банку.

Заключение

https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

Возможность аренды недвижимости, приобретенной в ипотеку, не запрещена российским законодательством, но не приветствуется финансовыми организациями, предоставляющими ссуду. Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, заемщику следует заранее уточнить у банка, как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Если банк категорически запрещает найм залоговой недвижимости, лучше всего поискать другого, более лояльного кредитора.

Оцените статью
Просто о финансах
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.