В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

Бизнес

Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье

Существует близкое по смыслу к ипотеке понятие «рассрочка от застройщика». Это два принципиально разных инструмента. Рассрочка обычно предоставляется строительной организацией на небольшой срок (не более двух лет), в то время как ипотека подразумевает более долгосрочное погашение. Если потребитель сможет оплатить полную стоимость квартиры до введения её в эксплуатацию, то для него рассрочка будет лучшим вариантом, а если нет — то стать владельцем квартиры в новостройки поможет ипотека.

На 2019 год средняя базовая ставка по такому виду кредитования составляет порядка 10,2% годовых. Сумма кредита может выдаваться от 500 тыс. до 60 млн рублей, что должно составлять 80–90% от стоимости квартиры. Срок кредитования возможен до 30 лет. А также в некоторых организациях существует возможность взятия займа без документов, подтверждающих финансовую платёжеспособность.

Согласно данным Института развития ДОМ.РФ (ранее «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), доля займов, выданных под покупку ещё не построенных объектов недвижимости, составляет около 40% от всех видов ипотечного кредитования. При этом уровень нарушения обязательств заёмщиков, например, просрочка, почти в 4 раза ниже, чем по ссудам, взятым

под залог существующего жилья

.

Этапы приобретения

Порядок оформления ипотеки на строящееся жильё можно разделить на два этапа. На первом понадобится подготовить необходимый пакет документов и подать его на рассмотрение в банк. После того как кредитор примет положительное решение о предоставлении займа, банку подаются документы по застройщику и описание недвижимости.

Финансовая организация проверит предоставленную информацию и рейтинг застройщика, после чего самостоятельно оценит ликвидную стоимость жилища. Этот этап является самым продолжительным по времени.

  • ксерокопия всех страниц паспорта;
  • справка по форме 2-НДФЛ или анкета-запрос банка, направленная работодателю заёмщика для подтверждения сведений о получаемых им доходов;
  • заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки (для военнослужащих — справка);
  • свидетельство о браке или его расторжении (если есть);
  • если в паспорт вписаны дети — свидетельства об их рождении;
  • заявление на предоставление кредитования (оформляется в банке).

После проверки документов в банк подаётся информация, касающаяся непосредственно приобретаемого объекта. При этом придётся

заказать выписку

из Единого реестра. Банк приступит к проверке застройщика и строящейся недвижимости. Если результат будет удовлетворительным, кредитное учреждение составит ипотечный договор и предложит его к подписанию.

В определённый день заёмщику будет необходимо приехать в банк и подписать договор, а затем заключить договор с застройщиком на организацию участия в долевой стройке и соглашение с агентством, связанным с государственной регистрацией. Кроме того, банк наверняка потребует документы, подтверждающие внесение должником части собственных средств и акт оценки имущества.

Договор на ипотеку — основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения между участниками сделки. В нём указывается описание, характеристика и местонахождение объекта, достаточное для идентификации. Кроме этого, должны содержаться сведения об оценке, размере и сроках исполнения обязательств.

Сам договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Несоблюдение этих пунктов ведёт к признанию соглашения ничтожным (недействительным). Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, берущего заём.

Особенностью заключения является более высокая процентная ставка. Происходит это из-за того, что банки подвергают себя повышенным рискам, связанным с долгостроем или замораживанием стройки. При этом для заёмщика выгода заключается в том, что на этапе строительства цена за квадратные метры значительно ниже, чем после сдачи недвижимости в эксплуатацию.

  • договор проверяется кредитором на соответствие условий до того, как будет подписан с застройщиком;
  • первоначально сделка заключается с банком, а после — со строительной организацией;
  • после сдачи жилья застройщиком договор переоформляется, а жильё обязательно страхуется;
  • банки соглашаются на оформление ипотеки, только если будут уверены в соблюдении сроков строительства, поэтому вряд ли получится приобрести строящуюся недвижимость, находящуюся на стадии заливки фундамента.

Такого рода ипотека является залоговой, в качестве гаранта выступает земельный участок, на котором ведётся стройка. Заёмщик не сможет переоформить договор, пока строительство не будет окончено. В случае затягивания строительства заёмщик вынужден будет продолжать погашать долг по высокой ставке. Согласно законам РФ, застройщик будет обязан компенсировать расходы, связанные с нарушением соглашения о долевом строительстве.

Если брать риски финансово-кредитного учреждения относительно процедуры оформления ипотеки на строящееся жилье, то она довольно рискованная. Если проводить сравнение с программами кредитования на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости, то там, в качестве гаранта выплат по кредиту, выступает приобретаемая квартира. Если речь идет об ипотеке в строящемся доме, то, как такового, жилья не существует, и, соответственно, залога тоже нет.

Читайте также  Современные методы управления дебиторской задолженностью предприятия этапы вопросы анализ проблем и пути их решения особенности

Оформить ипотеку на строящееся жилье вы можете в два этапа:

  • Первый этап – сбор и подача необходимого пакета документов, чтобы банк приступил к рассмотрению возможности выдачи ипотеки.
  • После того как банк принял положительное решение относительно заявки, заемщик предоставляет пакет документов по застройщику и выбранному объекту в строящемся доме.

Финансовая организация будет заниматься детальной проверкой застройщика, и оценивать ликвидность приобретаемой недвижимости в строящемся доме. Данный процесс занимает длительное время, и потребует приличной денежной суммы.

Чтобы выдать заемщику необходимые денежные средства, банку нужно получить гарантии стабильности и благонадежности застройщика. Для банка представляет явный интерес аудиторская проверка крупных строящихся объектов, так как после ее проведения возможности ипотечного кредитования граждан существенно расширяются. Служба безопасности банка будет заниматься проверкой документов застройщика. Основной список бумаг следующий:

  1. Утвержденная проектная документация по строящемуся объекту.
  2. Документы, которые подтверждают право на владение земельным участком, где ведется строительство. Это может быть также договор на долгосрочную аренду.
  3. Документы, разрешающие осуществлять строительство дома на земельном участке.
  4. Документы, которые подтверждают целевое использование средств на строительство.

Процедура проверки (аккредитация) осуществляется в несколько этапов. Первоначально банк проверит самого застройщика, а затем и строящийся объект. Когда будет вынесено положительное решение, финансовое учреждение разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному строящемуся дому.

Следует иметь представление, что если строительство дома находится на начальном этапе и представляет собой «вырытый котлован» — ни одно кредитно-финансовое учреждение не примет положительное решение по выдаче ипотеки. Жилье в фазе строительства должно иметь готовность как минимум на 20%.

Банк также будет заниматься проверкой инвесторов застройщика. Идеальный вариант – финансовая организация, выбранная заемщиком, выступает в качестве основного инвестора.

В этом случае у потенциального заемщика появляется возможность взять ипотеку на квартиру в строящемся доме с пониженной ставкой по процентам, так как финансовое учреждение имеет прямую заинтересованность в том, чтобы квартиры быстро продавались, и застройка окупилась.

  • Совершая покупку в строящемся доме, вы становитесь обладателем чистого с юридической стороны жилья, которое не обременено никакой историей. Вам не нужно заниматься длительной проверкой и титульным страхованием жилья.
  • Покупка в ипотеку квартиры в строящемся доме отличается очевидной выгодой. Жилье на первичном рынке недвижимости существенно дешевле квартир на вторичном рынке – разница может достигать 30%. По мнению экспертов, следует обратить внимание на новостройки, которые построены на 30%-50%. Цена за 1 квадратный метр еще сравнительно невысокая, а вероятность завершения строительства в указанный срок выше.
  • Большинство планировок квартир в строящихся домах современны и удовлетворяют потребности широкого круга потребителей. Когда идет строительство, у вас есть возможность рассмотреть несколько проектов и остановить свой выбор на самом подходящем в вашем случае варианте.

Решившись приобрести квартиру в ипотеку в новострое, нужно иметь представление о возможных рисках:

  1. Нельзя быть уверенным на 100%, что застройщик сдаст построенный дом в планируемый срок. Перед тем как остановить выбор на конкретной новостройке, проведите сравнительный анализ сдачи иных объектов застройщика. Если застройщик аккредитован в нескольких банках, то это послужит гарантией того, что строительство не будет заморожено на неопределенное время в связи с банкротством;
  2. Длительная стройка чревата появлением дополнительных расходов. Во-первых, неизвестно, когда в новую квартиру будет заселение, и оно может откладываться на неопределенный срок. Второй момент – вы не вправе переоформить ипотеку и обязаны платить по счетам с завышенной ставкой по процентам. Хотя, здесь есть выход из ситуации.

    Согласно ст.6 п.2 и ст.7 п.2 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в обязанности застройщика входит компенсация всех появившихся расходов, которые связаны с неисполнением условий договора о долевом строительстве;

  3. Есть риск быть вовлеченными в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он станет минимальным в том случае, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 года. В данном случае исключены варианты подписания «левого» договора.
  • Выгода приобретения строящегося (первичного) жилья очевидна – оно всегда дешевле предлагаемого вторичного на рынке недвижимости, разница может достигать 30%. Эксперты советуют рассматривать варианты новостроек, отстроенных на треть или половину. Стоимость за квадратный метр все еще достаточно низкая, а вероятность окончания строительства в срок выше.
  • Приобретая квартиру в строящемся доме, вы получаете юридически чистое жилье, не обремененное историей. Необходимость в утомительной проверке и титульном страховании при покупке отпадает. 
  • Планировка новостроек оптимальна и современна. На этапе строительства вы можете рассмотреть различные проекты и выбрать наиболее подходящий.
  • Предугадать невозможно, сможет ли застройщик сдать новостройку в планируемые сроки или нет. Перед выбором той или иной новостройки тщательно изучите историю сдачи других объектов застройщика. Аккредитация застройщика в банке или в сразу нескольких банках служит определенной гарантией того, что стройка не будет заморожена на неопределенный срок в связи с банкротством. Отлично, если строительство застраховано.
  • Долгострой также неприятен и чреват дополнительными расходами. Во-первых, заселение в новую квартиру откладывается на неопределенный срок. Во-вторых, вы не можете переоформить ипотеку и вынуждены продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой. Впрочем, по второй проблеме существует решение. Согласно ч. 2 ст.6 и ч. 2 ст.7 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан компенсировать все возникшие расходы, связанные с неисполнением условий договора о долевом строительстве. 
  • Существует определенный риск быть вовлеченным в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он сводится к нулю, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст. 4 упомянутого закона № 214-ФЗ. В таком случае подписание «левого» договора исключено.
  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья
Читайте также  Займы без отказа в Казани – 30 мфо, выдающие всем онлайн займы быстро без отказа

Требования к заемщикам

Если говорить о требованиях, предъявляемых непосредственно к заемщикам, то они стандартны для ипотечных ссуд. Вот основные из них:

  • Возраст на момент оформления кредита не менее 18 лет (у некоторых банков может быть выше), а на момент погашения кредита 70–75 лет.
  • Российское гражданство и постоянная регистрация.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев, а в общем не менее года.
  • Положительная кредитная история.

В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

Пожалуй, самое главное требование, предъявляемое к тому, кто собирается оформлять ипотеку, заключается в стабильности его финансового положения, наличии возможности оплатить первоначальный взнос по кредиту, а в дальнейшем вносить ежемесячные платежи. Соотношение дохода и взноса по кредиту каждый банк определяет самостоятельно, но в среднем платеж должен быть не более 40–50% от совокупного дохода семьи. Естественно, что каждая ситуация рассматривается индивидуально и принимать эти цифры за окончательные не стоит.

Какие документы нужно предоставить

Ипотечная программа является довольно эффективным решением жилищных проблем и находится под пристальным вниманием государства. Его роль — обеспечить законодательную и нормативную базу для создания социальных гарантий. Именно государство создаёт оптимальное сочетание прав для кредиторов и заёмщиков, делая ипотечное кредитование доступным и безопасным инструментом.

Первым шагом было принятие в декабре 1992 года ФЗ РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В 25 статье было указано право получать заём под залог не только покупаемого жилья, но и строящегося. Этот закон стал фундаментом для развития и усовершенствования ипотечного инструмента.

Правовая база в РФ представляет собой комплекс документов и актов, регулирующих правовые отношения между сторонами операции. Основным является Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В нём указано про обеспечение исполнения взятых обязательств, путём выплат неустоек, залога, удержания имущества должника и других способов, предусмотренных законами и договором.

  • введение единой регистрации на получение прав на жильё и сделок с ним, при этом лишь только государственная регистрация является подтверждением права владения объектом;
  • обязанности по поддержанию заложенного имущества в надлежащем состоянии в течение действия ипотечного договора;
  • порядок продажи имущества, находящегося в залоге и приобретения его залогодателем;
  • ситуации, при которых возможен переход прав на заложенное жильё;
  • получение субсидий на ипотечное кредитование;
  • привлечение денежных средств граждан в долевом строительстве;
  • процедура расторжения и заключения договора.

Перечень документов для тех заемщиков, которые планируют купить новостройку, прошедшую аккредитацию банка, стандартен и не вызывает трудностей с их предоставлением. Заполнив заявку-анкету, к ней нужно приложить:

  • Копию паспорта.
  • Копию трудовой книжки.
  • Справку о доходах (чаще всего это 2НДФЛ, хотя может быть и документ по форме банка, а для пенсионеров – выписка со счета о поступлении пенсионных отчислений, для зарплатных клиентов дополнительно предоставлять ничего не требуется).
  • Если оформляется дополнительный залог, то полный пакет документов на эту недвижимость.

Первые три документа в перечне должен предоставить как заемщик, так и все созаемщики, принимающие участие в сделке.

Список банков и процентные ставки

Практически в каждой кредитной организации предлагаются ипотечные ссуды на приобретение квартиры в новостройке по ДДУ. Но вот условия у банков отличаются как в части процентной ставки, так и по иным параметрам. Попробуем рассмотреть предложения самых крупных игроков рынка, работающих в большинстве регионов страны.

Читайте также  Карта Альфа Майлз – дебетовая и кредитная: как получать и тратить мили за покупки, описание, отзывы

В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

По итогам 2017 года лидерами рынка ипотечного кредитования остались Сбербанк и «ВТБ 24». Объясняется это привлекательными кредитными программами, высоким уровнем доверия и обширной региональной сетью каждого из них.

Сбербанк предлагает ипотеку на новостройку под 9,5% годовых. Но это базовая ставка, которая действует для зарплатных клиентов банка, готовых оформить страхование жизни и здоровья. Для тех, кто зарплатным клиентов не является, ставка будет на 0,5% выше, а при отказе от оформления страховки ставка поднимется еще на 1%. Минимальный размер собственных средств – 15%.

«ВТБ 24» предлагает аналогичную ставку – 9,5% годовых и она также актуальна при условии полного страхования жизни. Но в этом банке оформляются кредиты и под 9% — сделать это смогут учителя и врачи. Для зарплатных клиентов предлагается ставка 9,2%. Минимальный первоначальный взнос – 10%.

В 2017 году еще одним лидером сферы ипотечного кредитования стал «Райффайзенбанк». У него базовая ставка составляет 9,25% для покупки квартиры у аккредитованного застройщика и 9,5% у любого другого. Первоначальный взнос 10%.

Уже много лет выгодные процентные ставки предлагает банк «Дельтакредит». На начало 2020 года — от 8,25% годовых. Но получить такую ставку не так просто. Для этого потребуется выполнить ряд условий — внести первоначальный взнос 50%, оплатить единовременную комиссию за снижение процентной ставки, оформить полный страховой пакет. В итоге выгодное на первый взгляд предложение оказывается уже далеко не таким привлекательным.

Лидеры рынка по объему ипотечного кредитования также «Банк Москвы», «Альфа-Банк», «Уралсиб», «Совкомбанк».

Подыскивая надёжный банк, будущий заёмщик нередко обращается за информацией к различным рейтинговым изданиям или специализированным сайтам. Согласно рейтингу, на середину 2019 года первая восьмёрка лучших банков по минимальной ставке платежа выглядит следующим образом:

  1. Тинькофф Банк.
  2. Джей энд Ти Банк.
  3. ДОМ.РФ.
  4. Транскапиталбанк.
  5. ДельтаКредит.
  6. ИнтерПрогрессБанк.
  7. Альфа-Банк.
  8. Сбербанк.

Во всех этих банках существует возможность оформить ипотечное соглашение на строящееся жильё со сроком рассмотрения заявки порядка двух дней. Базовая процентная ставка составляет около 9,5%. При этом чем выше будет сумма первоначального взноса, тем ставка будет меньше. При заключении договора банки предоставляют возможность привлечения созаемщиков и использование в качестве первоначального взноса материнского капитала. А также все приведённые банки участвуют в программе «Ипотека молодым».

Таким образом, приобретение недвижимости, находящейся ещё на стадии постройки, позволит сэкономить средства. Но вместе с тем это рискованная операция, прежде всего для банка, поэтому заключить ипотечный договор можно будет лишь на ту недвижимость, застройщика которой одобрит кредитор.

Особенно много нюансов отмечается в том случае, если оформляется ипотека в новостройке, находящейся пока на стадии строительства.

Хотя механизм проведения подобных сделок в банках уже четко отработан, у большинства рядовых покупателей квартир, не имеющих опыта в приобретении недвижимости, возникает довольно много вопросов. Попробует найти ответы на каждый из них.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.

Одним из важнейших условий ипотечного кредитования, да и по мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение ваших денег — это покупка квартиры в ипотеку от застройщика, которая уже на 70% готова к сдаче.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению. Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

Итоги

https://www.youtube.com/watch?v=fTxhwkq0jwA

Покупка новостройки в ипотеку — возможность стать хозяином собственного современного и комфортабельного жилья. Ставки по таким кредитам снижаются, а дополнительные программы господдержки делают ипотеку доступной и недорогой.

В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

Единственный риск, с которым может столкнуться покупатель квартиры в новостройке, связан с вероятностью затягивания сроков строительства или полной заморозки. Однако при выборе надежного застройщика, который прошел проверку банка, такой сценарий развития событий крайне маловероятен.

Оцените статью
Просто о финансах
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.